Оптимизация процесса строительства
Оптимизация процесса строительства
Всякого только что родившегося младенца
следует старательно омыть и, давши ему отдохнуть
от перовых впечатлений, сильно высечь со словами:
"Не пиши! Не пиши! Не будь писателем!"
А.П. Чехов
Задачи строительства.
На данном отрезке времени цены на недвижимость в виде жилья в Москве и Подмосковье (исключая Рублево-Успенское шоссе) снижаются, причем снижение началось до августа 1998 г. Вследствие этого приобретение недвижимости и ,тем более, сооружение новых построек с целью сохранения капитала бессмысленны.
На рынке загородных домов предложение коттеджей - "полуфабрикатов" (без отделки и подключения к инженерным сетям) значительно превышает спрос. Поэтому для удовлетворения потребностей (личных или фирмы) наиболее выгодными будут покупка и доделка "полуфабриката" на участке с развитой инфраструктурой (дороги, инженерные сети, газ).
Неизбежны и вполне оправданы усилия, затраченные на строительные работы по поддержанию имеющейся собственности в надлежащем виде или переоборудовании ее для удовлетворения новых потребностей.
Физические лица при строительстве или приобретении жилья (первого в городе и второго - за городом) имеют налоговые льготы: затраты на строительство вычитаются из подлежащих налогообложению сумм.
Исполнители.
Всех предлагающих свои услуги можно разделить на 4 категории.
1. Фирмы, имеющие материальную базу и устойчивую репутацию.
2. Сложившиеся бригады строителей.
3. Случайные одиночки - рабочие.
4. Одиночки - посредники, которые маскируются под фирмы.
С 4-ой категорией дел иметь не следует - ни за что не отвечают, а деньги берут. Категории 1 - 3 расположены в порядке удешевления услуг. Однако представители 3-ей категории почти никогда не выполнят работы с надлежащим качеством. Исключение - один человек выполняет одну операцию. От фирм и бригад можно ожидать качественной работы, если их рекомендуют несколько человек, которым Вы доверяете.
Реальные затраты на строительство не ограничиваются деньгами, которые выплачиваются исполнителям и ценой стройматериалов. Если у Вас работают одиночки, необходимы расходы на подготовку технического задания, проектирование и составление сметы, поиск, закупка и доставка стройматериалов, рабочий инструмент, ежедневный контроль выполнения работ. Хорошие бригады работают со своим инструментом, требуют менее частого контроля - 1 - 2 раза в неделю и берут на себя поиск стройматериалов. При работе с фирмой следует подготовить техническое задание, проверить смету (заказать в независимой фирме) и провести инспекцию работ 2 - 3 раза за все время. Кроме того, только фирма, имеющая счет в банке и имущество реально отвечает за качество и сроки строительства, но только при грамотно составленном договоре.
Решающими при выборе исполнителя становятся два фактора: объем работ и оценка Вашего рабочего времени. Оценивая затраты при различных вариантах исполнителей, не забудьте к их запросам прибавить Ваши трудозатраты в денежном исчислении.
Подведем итоги. Набирать одиночных рабочих на большой объект целесообразно только в двух случаях: Ваши средств ограниченны и Вы не можете заработать недостающую сумму профессиональной деятельностью за то время, что потратите на стройку, либо сам процесс Вас настолько заинтересовал, что Вы готовы мириться с убытками (см. эпиграф).
Приглашать бригаду приходится, когда объект мал для строительной фирмы, и наценка фирмы неразумно велика.
Ни в коем случае не следует работать с исполнителями, которые требуют предоплаты.. на 99% это неумелые работники или мошенники.
Оплата.
Повременная оплата возможна только в исключительных случаях: когда проводятся ремонтные работы и конкретный план их проведения отсутствует. Нормой является оплата законченного и сданного объекта или, при больших объемах работ, поэтапная оплата при четком разбиении на этапы и небольшой недооценке начальных этапов и компенсирующей переоценке последнего этапа.
Поставка стройматериалов (общие соображения).
Если не смущает сезонный рост цен стройматериалы следует завозить порциями, необходимыми для выполнения ближайшего этапа. Это экономит складское помещение и сокращает возможность краж стройматериалов. Кроме того, при изменении планов и при выявлении ошибок в списке необходимых материалов при поставках частями легче внести корректировку. Исключение составляют песок (нужен всегда и его не крадут), длинномерные пиломатериалы и металопрокат (для доставки необходим трейлер, поэтому все надо перевезти за один раз). Бетон доставлять каждый раз строго необходимое количество миксером.
Доставляя материалы своим грузовиком, следует стараться обеспечить полную загрузку машины в ближайших магазинах, даже если цены в них немного завышены.
Материалы следует складировать вблизи тех площадок, где они будут использованы, исключая те, что хранятся под крышей. .
|
